テキサス州ダラスに家を買う
2023年3月29日にSNSの広告を見ていたら「オープンハウス」の広告が出てきた。興味があるので問い合わせしてみると、翌日の3月30日の午前中にZOOMにて説明をするという。ZOOMにて説明を聞いていると何やら良さそう。「事務所はどこにあるの？」と聞くと、なんと「銀座SIX」の上にあるという。これはどんな事務所かと思い早速アポを取って行ってみる事にした。銀座SIXのフロアの半分以上借りているような広さだった。綺麗な会議室に通され、眼下には銀座の街並み・・色々話を聞き、おまけ付けてと交渉。年度末である翌3月31日に今度は家の近所の喫茶店で話をきいた。
2時間後・・・・・「申込用紙に判子を押していた」という3日でアメリカの不動産を購入を決めたという嘘みたいな本当の話を書いていこうと思う。
オープンハウスってどんな会社？
創業が1997年9月、資本金200億、連結の売上が9526億円もある大会社だった。社長は荒井正昭さんで従業員は連結で4498名もいるという。（びっくり！！）証券コードは３２８８でプライム市場に上場もしていた。全体の売上のうち、アメリカ不動産等の割合は7.8%で744億円もの売り上げをあげている。今回はオープンハウスの「ウェルス・マネジメント事業部」から話を聞いたわけだ。
ウェルス・マネジメント事業部ってどんな部？
売上高740億円以上、アメリカ不動産年間引渡し件数1000棟以上という輝かしい成績を残している部で、アメリカで100人、東京大阪で100人程度の従業員で稼働している。オフィスも、ロス、ホノルル、ダラス、アトランタなど拠点に構えていて、「取扱エリア管理物件数」は約4000件にも及ぶそうだ。そのうち私が購入したテキサス州は約2300件で管理数ではトップのシェアだ。
アメリカ不動産の価格帯は？
ロスアンジェルスの木造アポートで3億～10億、ホノルルの木造戸建て、コンドミニアムで8000万～10億、ダラス・ヒューストン・アトランタの木造戸建てで5000万～9000万という価格帯らしい。
そもそもハワイのホノルルに別荘というかセカンドハウス的なものを買いたかったので話を聞いた訳だが、ホノルルは最低で1億、ロスなら最低で2億は必要ですねと営業マンから笑顔で言われてしまった。
買える訳ないだろ！笑
アメリカ不動産の魅力
人口増加が続くアメリカ
日本はこれからどんどん人口が減っていきあと30年後には1億人を切ると言われている。アメリカは現在3億3000万人以上いるが、今後も益々増加傾向にあるらしい。ということは日本と違い国はどんどん繁栄していくだろうし、日本よりかは地価は上がっていくのかもしれない。
経済成長・インフレが続くアメリカ
デフレの続いている日本と比べ、アメリカはインフレが続いている。アメリカで不動産を持つ事でアメリカドルへの通貨・資産分散が可能になると資料には書かれている。インフレだけではなく、経済大国であるアメリカはGDPも平均賃金もずっと上昇し続けているので、家賃相場も上がっていく可能性がある。
安定的に上昇を続ける賃料、低い空室率
アメリカ不動産の家賃は、金融危機を経ても下落せず、堅調に上昇しているらしい。賃貸借契約は日本の2年契約とは違い、通常は1年契約で結ばれ、契約更新時には賃料の値上げ交渉をすることが出来るらしい。1年毎に家賃があがったら大変な事態だが、アメリカでは1年更新が基本らしい。さらに空室率はアメリカ全体で5･8%とかなり低い。ちなみに日本全体の空室率は13.8%（2018年調べ）。
中古住宅が市場の8割を占めるアメリカ
住宅流通の割合を見ると、日本では85%が新築で15%が中古だが、アメリカでは新築が19%で中古が81%と逆転する。また長期的に増え続けている人口により住宅需要も増えている。人口が増えていれば住宅価格も下落しにくく、価格も堅調に推移するという訳だ。
アメリカ不動産の副次的効果とは？
アメリカ不動産は日本の不動産と異なり、減価償却の対象となる建物部分が占める割合が高い。建物と土地合計1億円の家を比較したとすると、日本では建物2000万、土地8000万だが、アメリカでは建物8000万、土地2000万と逆転し、減価償却費が日本よりも多くなる。２：８の考え方が日米では真逆なのがポイントでこれが節税に大きく影響する。
減価償却について
法人の場合、法定耐用年数（住宅の場合は22年）を全部経過したものは「法定耐用年数×２０％」となり、22年×0.2＝4.4 4年で償却できる。建物価格が8000万の場合は、1年間に2000万円減価償却できる計算にある。
個人の場合は上記が適用出来ない。個人の場合は、「コスト・セグリゲーション」という「建物」を「動産」と「付帯設備」に再分類して減価償却をする方法を取る。ここでは詳しく書かないが、詳しく知りたい方は直接オープンハウスに問い合わせて欲しい。
まとめ
たった3日で購入決定をしてしまったこのアメリカ不動産住宅。どうなることやら。ブラッシュアップライフと同じように人生2周目だから出来たこと。1周目だったら絶対に買ってない。なんで買ったの？と聞かれたら「面白そうだから」と「夢があるから」になるだろうな・・・(笑)
このブログのURLにしたダラスドリームとは、このアメリカ不動産購入そのものがドリームではないかと思ったからだ。このあたりもこれから残していこうと思う。
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