米国の不動産に融資する日本の銀行はないと聞く。融資を受けるためには日本にある不動産や証券を担保に入れないといけないし、手続きがかなり面倒らしい。ということは全額現金で購入するしかない。確か渡辺直美というお笑いタレントがNYに進出した際、マンションを購入するにあたり全額キャッシュで購入したとテレビで言っていたのを思い出した。今回、私はオープンハウスから米国不動産を購入した訳だが、全額キャッシュで購入してはいない。ではどうしたかを解説していきたい。
アイビーネットという金融会社をかませる
オープンハウスが伊藤忠商事を買収したアイビーネットという会社がある。東京の丸の内に事務所を構えている。HPは以下となるので参照して欲しいが、今回そこから融資を受ける事になる。https://ibnet.openhouse-group.com/platinummortgage/
物件価格の3割は現金で払い、残りの7割の融資を受けれる制度があるという。自分が購入する米国不動産自体を担保にして物件価格の7割を借りるという訳だ。私が借りた「プラチナモーゲージ」という住宅ローンであるが、7割部分の元本は減らないローンで、年間の利子だけ払っていくものだ。3000万を年利３％で借りたとすると、3000万×0.03で年間90万の利子だけを払っていく。いわば車ローンの残価設定みたいなものだ。10年間が融資期間なので、10年以内には売却することが前提となっている。10年後に自分で住みたければ残金を全額払えば自分のものとなるが、そもそも所有することが目的で購入する訳ではないので、こういった形になるのであろう。
10年間ローンを払い続けても元本が減らないローンであるのだ！
アイビーネットで融資を受けるために
アイビーネットにて融資を受ける前に提出しておかなければならない書類がいくつかある。
①頭金である3割相当の金銭があるという証明。これは銀行残高であったり、証券口座の内容だ。
②3年分の課税証明書。過去3年間の年収や他の収入を確認するためだ。300円×３で900円。
③印紙代20000円分。
④住民票200円、印鑑証明書200円、公証役場証明書11500円。
⑤アイビーネットへ払う融資事務手数料。約37万円。
お金を借りる手順のところで上記を合計すると、約40万となる。結構な額だ。この金額は購入するための必要経費なので、来年の確定申告にて申告すれば経費計上されると思うので、領収書などをしっかりと保管しておきたい。
結構大きな金額になってしまった住宅ローン額
為替の問題等もあるが、私の最終的な購入金額は以下となる。
物件価格は、米ドル価格で「348,000ドル」なので、仮に135円で計算すると約4700万円の物件となる。そのうち7割の金額を融資受けるので、4700万×7割で約3300万がローン額だ。
3300万円を借りて、年利約３％で返済していくと、年間の返済利子だけで99万円となる。これも結構大きな金額だ。10年借りると約990万で利子の返済総額だけで約1000万となる。日本の住宅ローンの金利が0.3%くらいである事を考えると約10倍の金利であり、利子だけでも1000万近く払うとなると今回の投資がどうなんだ？費用対効果はあるのか？と不安に思えてくる。
頭金の３割は、円⇒ドルに換えて送金する
物件価格4700万円のうち、3300万はローンを組むと頭金は約1400万となる。この1400万円は日本円からドルに変換してアメリカの銀行に送金しないといけない。アメリカへの送金やドル換金に関しては以前に書いた記事を参考にして欲しい。
「外貨交換、外貨送金で得する方法」 https://dallas-dream.com/242/
私は、住信SBIネット銀行内で日本円⇒米ドルに変換し、その米ドルを住信SBI銀行⇒三井住友プレスティア銀行に送金（手数料3000円）し、プレスティア銀行⇒アメリカ本土のウェルファーゴ銀行に送金するという手段をとった。プレスティア銀行⇒アメリカウェルファーゴ銀行に送金する手数料は7000円かかった。
アイビーネットの融資に関して
アイビーネットの担当者に言われた事を忘れないように書いておこうと思う。
①2023年7月1日の第1回目の支払額は、5月の日割り利息が足されるので高くなる。
②10年間の借り入れ期間で120回の返済回数である。
③繰り上げ返済に関しては、100万円以上で手数料は１％かかる。
④売却で全額返済の場合は手数料はかからない。
⑤毎年4月1日と10月1日に短期プライムレートの見直しがあり、7月と1月に新利率が適用される。
⑥今回の融資実行日のレートは、136.05TTSなので、融資金額は33141780円となる。
（融資額243,600ドル）
衝動買いとは言え、かなりの大きな額の買い物をしてしまったと今更ながら思う。まあ、この決断が将来どうなるのか楽しみである。失敗にならないといいのだが・・・(笑)
まとめ
日本の住宅ローン金利に慣れてしまっているので、３％の金利で3300万借りると年間で約100万円も利子を払うことへの心理的抵抗感がかなりある。これが最終的な投資のリターンと比べて勝つのか負けるのか今のところは不明だ。来年以降の確定申告をしてみないと何も分からない。今のところはかかる経費を全て洗い出し、将来のリターンと比較するために準備をしておくしかないのであろう。まあ、とにかく初期投資金がかかる投資なのは間違いない・・・汗。
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