- 約4,700万円のアメリカ不動産を本当に買ってみました
- 最初はハワイの不動産を買うつもりだった
- 購入した物件
- 頭金は約1,550万円
- 約3,300万円を日本で借りた
- 物件代以外にも約196万円かかった
- 家賃は月1,925ドル
- 家賃1,925ドルから、こんなに引かれる
- 2023年〜2026年7月まで、実際いくら入ってきた？
- 一番きつかったのは2024年
- 空室になれば家賃はゼロ
- 2025年はかなり安定した
- 「家賃は毎年上がる」と聞いていたけれど……
- 後から出てきた費用も結構ある
- 修繕定額サービスに入っていても、全部無料ではない
- 為替ではかなりプラス方向に動いた
- 確定申告では3年連続で200万円を超える還付になった
- アメリカ側の確定申告は年間400ドルでお願いしている
- 一番怖いのは「売る時」
- 買ってよかったこと3つ
- 想定外だったこと
- では、もう一度同じ条件なら買うか？
- 米国不動産を購入してからの全記録
- まとめ｜「米国不動産は儲かる？」への今の答え
約4,700万円のアメリカ不動産を本当に買ってみました
2023年5月、私はアメリカ・テキサス州ダラス近郊の一戸建てを購入しました。
正確にはフォートワースにある物件です。
購入価格は348,000ドル。
当時1ドル135円程度で計算すると、約4,698万円です。
自分でも今振り返ると、
「よく買ったな」
と思います。
なぜなら、最初からテキサス州の不動産を買うつもりだったわけではないからです。
むしろ最初に考えていたのは、
「ハワイに不動産を持ちたい」
ということでした。
最初はハワイの不動産を買うつもりだった
SNSで海外不動産の広告を見て、営業担当の方に話を聞いてみることにしました。
私は、
「せっかく海外に不動産を買うならハワイがいい」
と思っていました。
ところが営業担当者から、
「ハワイなら最低でも1億円くらいです」
と言われました。
さらに、
「ロサンゼルスなら2億円くらいです」
とのこと。
思わず、
「そんなの買えるわけないでしょう」
と言いました。
すると営業担当者から、
「今はテキサス州が熱いんです」
という話が出てきました。
これがすべての始まりです。
かなり衝動買いに近かったと思います。
そして、この出来事が後にこのブログ、
dallas-dream.com
を始めるきっかけにもなりました。
購入した物件
購入したのは、ダラス近郊・フォートワースにある平屋の一戸建てです。
2006年築。
土地は約510㎡、建物は約135㎡。
間取りは、
3ベッドルーム・2バスルーム
です。
最初の提示価格は356,000ドルでした。
そこから値引き交渉をして、
348,000ドル
で購入しました。
日本円にすると、当時の為替で約4,698万円です。
頭金は約1,550万円
頭金として投入したのは、
115,078ドル。
当時の為替で約1,550万円です。
購入価格のおよそ3割を自己資金として入れました。
残りについては、日本の金融会社からローンを利用しました。
約3,300万円を日本で借りた
利用したのは、オープンハウスのグループ会社であるアイビーネットの残価設定型ローンです。
借入額は、
33,141,780円。
期間は10年間。
当初金利は年2.990％で、変動金利です。
弁済回数は120回。
契約上の利息総額は約993万円、弁済総額は約4,308万円となっています。
このローンの大きな特徴は、
返済期間中に元本がほとんど減らず、金利を中心に支払う形
であることです。
この点については、将来売却する時まで含めて考える必要があると思っています。
物件代以外にも約196万円かかった
不動産を買う時に必要なのは物件価格だけではありませんでした。
私の場合、
コンサル費用、融資アレンジメントフィー、融資為替手数料、レポート費用、Tax ID取得・支店登記費用などがかかり、
購入時諸費用は概算で1,955,456円。
約200万円です。
海外不動産では、物件価格だけを見て予算を考えてはいけないということを、購入してから実感しました。
家賃は月1,925ドル
購入後、物件は賃貸に出しました。
家賃は、
月1,925ドル。
当時の1ドル150円で考えれば、月約29万円です。
「約4,700万円の家を持って、毎月約29万円の家賃が入ってくる」
と聞くと、
「結構いいじゃないか」
と思うかもしれません。
私も最初はそう思っていました。
ところが、実際には家賃1,925ドルがそのまま手元に残るわけではありません。
家賃1,925ドルから、こんなに引かれる
例えば通常月には、
管理委託費：約250ドル
保険料：約128ドル
修繕定額請負サービス：250ドル
などが引かれます。
さらに固定資産税の積立も必要です。
2025年の場合、固定資産税は年間5,211.32ドルでした。
家賃年間23,100ドルに対して、固定資産税だけで約5,200ドルです。
実際に所有してみて、
「テキサスの固定資産税ってこんなに高いのか」
と思いました。
2023年〜2026年7月まで、実際いくら入ってきた？
管理会社から届いた収支報告書を集計してみました。
購入後から2026年7月までの家賃収入は、
約69,036ドル。
一方、管理費、保険、修繕関係、固定資産税、HOAなど管理会社の収支表に計上された費用は、
約48,073ドル。
純営業収入は、
約20,963ドル
でした。
実際に日本へ送金された金額を収支表上で合計すると、
約20,597ドル。
各月の為替レートで日本円換算した報告額を合計すると、
約315万円
です。
ただし、ここは非常に重要です。
315万円儲かったという意味ではありません。
この収支表には、日本で借りているローンの利息等が入っていません。
購入時には約196万円の諸費用もかかっています。
米国での確定申告費用などもあります。
したがって、
「家賃収入」と「本当に自分の手元に残った利益」は別物
です。
一番きつかったのは2024年
米国不動産投資をしていて、一番「こんなこともあるんだ」と思ったのが2024年でした。
以前の入居者が退去した後、室内にかなり傷んでいる箇所があり、原状回復などで費用がかかりました。
さらに、新しい入居者を募集する費用も発生しました。
2024年の収支表を見ると、
年間家賃収入は約20,644ドル。
ところが年間費用は、
約18,720ドル。
純営業収入として残ったのは、
わずか約1,924ドル
でした。
「家賃が年間2万ドル以上入った」
という数字だけを見ていては分からない現実です。
空室になれば家賃はゼロ
もちろん、入居者がいなければ家賃は入りません。
実際に私の物件でも空室期間がありました。
しかも空室だからといって、
支出までゼロになるわけではありません。
保険、管理関係費用、芝刈りなどは発生します。
アメリカの一戸建てでは、庭を放置するわけにもいきません。
日本のマンション投資とはかなり違う部分だと思います。
2025年はかなり安定した
一方、2025年は比較的安定した1年でした。
家賃収入は、
23,100ドル。
費用は、
13,883.22ドル。
純営業収入は、
9,216.78ドル。
日本円換算の送金額は約138万円でした。
2024年との差を見ると、
「不動産投資は入居者と修繕次第でこれだけ年間収支が変わるのか」
ということがよく分かります。
「家賃は毎年上がる」と聞いていたけれど……
購入時には、
「アメリカでは家賃も上昇していく」
という話を聞いていました。
私は、
「毎年少しずつ家賃が上がっていくのかな」
と思っていました。
しかし実際には、2025年の家賃は1年間ずっと、
1,925ドル。
2026年になってようやく、
1,950ドル
になりました。
25ドルアップです。
率にすると約1.3％。
上がったことは上がりました。
しかし私が購入前に想像していた「毎年どんどん家賃が上がる」というイメージとは、少なくとも今のところ違っています。
後から出てきた費用も結構ある
実際に所有してみると、
「そんな費用もあるの？」
と思うものがあります。
例えば、
固定資産税
HOA（自治会管理費）
芝刈り費用
保険料
管理委託費
修繕定額請負サービス
入居者募集時の仲介手数料
などです。
購入前にある程度説明を受けていたものもありますが、
私の感覚としては、
「後出しじゃんけんのように費用が出てくるな」
と思うこともありました。
修繕定額サービスに入っていても、全部無料ではない
私は毎月250ドルの修繕定額請負サービスを支払っています。
これだけ聞くと、
「それなら修繕費は心配ないのでは？」
と思うかもしれません。
しかし実際には、すべての費用が完全にカバーされるわけではありません。
退去後の原状回復など、オーナー側に負担が発生する仕組みがあります。
私が契約しているサービスでは一定額までカバーされるものの、それを超える部分についてはオーナー負担となります。
ここも、
「毎月250ドル払っているから修理代はもうかからない」
と思っていると、実際とは違います。
為替ではかなりプラス方向に動いた
私が購入した頃は、ドル円はおおむね136円前後でした。
その後、1ドル150円台、時には160円前後まで円安になりました。
これは日本円で見れば、
ドルで受け取る家賃の円換算額が増える
というメリットがあります。
実際、2026年の収支報告書では、月末換算レートが153円台〜162円台となっています。
ただし、
円換算額が増えたことと、物件そのものの価格が上昇したことは別です。
現在、私は物件の正式な査定を取っていません。
購入時にはフルリフォーム済みだったこともあり、そもそも相場価格より高めに購入した可能性もあります。
ですから、
「円安になったから自分の物件も儲かっている」
とは現時点では言えません。
確定申告では3年連続で200万円を超える還付になった
米国不動産を購入してから、私は日本の確定申告も自分で行っています。
実際に過去3年分の確定申告書を改めて確認すると、「還付される税金」は次のようになっていました。
2023年分 2,636,793円
2024年分 2,821,580円
2025年分 2,572,935円
3年間の合計では、
8,031,308円。
約803万円になります。
会社員の私にとって、確定申告後にこれだけ大きな金額が還付になるのはインパクトがありました。
実際に還付金が入った時には、
「米国不動産を買ってよかったと思える部分の一つだな」
と感じたのも事実です。
ただし、ここは誤解のないように書いておきます。
この約803万円がすべて米国不動産だけによって生じた還付金という意味ではありません。
私の確定申告には、米国不動産以外にも医療費控除、寄附金、株式やその他の所得などが含まれています。
したがって、
「米国不動産を買えば3年間で約803万円の税金が戻ってくる」
という話ではありません。
あくまで、
私が米国不動産を所有しながら行った3年間の確定申告全体の結果として、申告書上では合計約803万円の還付となった
という私個人の実例です。
また私は税理士に依頼せず自分で確定申告をしています。
正直なところ、
「この処理で本当にすべて正しいのだろうか」
という不安もあります。
特に海外不動産の税務は複雑なので、この記事の内容を税務上のアドバイスとして受け取らないでください。実際に米国不動産への投資を検討する場合は、海外不動産税務に詳しい税理士等へ確認することをおすすめします。
アメリカ側の確定申告は年間400ドルでお願いしている
米国側では、現地の代理店に依頼して確定申告をしています。
私の場合、年間の費用は、
400ドル。
アメリカの不動産を持つ以上、日本側だけでなく米国側の税務も考えなければなりません。
これも購入前にはあまり実感していなかったことです。
一番怖いのは「売る時」
今、私がこの米国不動産で最も不安に思っているのは、
売却時です。
理由は、
売った時に日本とアメリカでどのように税金がかかるのか、自分が完全には理解していない
からです。
これまで日本の確定申告で税金の還付を受けてきました。
しかし、
「将来売った時に大きな税負担が発生したら、これまで得た還付メリットと相殺されてしまうのでは？」
という不安があります。
ここについては、分かったふりをして記事を書くつもりはありません。
売却を具体的に考える段階になったら、日米の税務に詳しい専門家へ相談する予定です。
買ってよかったこと3つ
今の時点で「買ってよかった」と思うことがあります。
一つ目は、確定申告で実際に税金の還付を受けたこと。
二つ目は、
「アメリカに家を持っている」
という話が、人と話すときの面白いネタになったこと。
そして三つ目。
これが私にとって一番大きいかもしれません。
この不動産を買ったことが、このブログを始めるきっかけになったことです。
だからブログのURLも、
dallas-dream.com
にしました。
想定外だったこと
逆に、実際に買わなければ分からなかったこともたくさんあります。
特に、
固定資産税が思った以上に高い。
HOAや芝刈りなど細かい請求がある。
家賃が思ったほど上がらない。
入居者が退去すれば空室になる。
原状回復にまとまったお金がかかることがある。
毎月修繕サービス代を払っていても、すべてが無料になるわけではない。
そして、売却時の税負担がまだ読めない。
こういったことです。
では、もう一度同じ条件なら買うか？
これは難しい質問です。
現時点では、
「絶対にもう一軒買いたい」
とも、
「買わなければよかった」
とも思っていません。
米国不動産を購入したことで、普通に会社員をしているだけでは経験しなかったことをたくさん経験しました。
一方で、
投資として本当に成功だったかどうかは、最終的に売却するまで分からない
とも思っています。
不動産は株のように今すぐボタンを押して売却するものではありません。
購入価格、家賃、費用、為替、税金、そして最後の売却価格。
全部を合わせて初めて、
「この投資は成功だったのか」
が分かると思います。
だから私は、今後もこのブログで経過を記録していきます。
米国不動産を購入してからの全記録
今回の記事では、2023年にダラス近郊の戸建てを購入してから約3年間の収支をまとめました。
実際には、購入を決めてから現在まで、送金、ローン、諸費用、確定申告、還付、そして思わぬデメリットまで、その時々で記事にしています。
これから米国不動産を検討している方は、時系列で読んでいただくと、私が実際にどのような経験をしてきたのか分かると思います。
① すべての始まり｜アメリカ不動産を買う
SNS広告を見たことから始まり、わずか3日でテキサス州の不動産購入を決めました。
「ハワイに家が欲しい」と思っていた私が、なぜダラス近郊の戸建てを買うことになったのか。そしてこのブログ名「Dallas Dream」が生まれたきっかけでもあります。
② いよいよ契約へ
購入を決断した後、実際の契約へ進んでいった時の記録です。
③ 約1,500万円をドルに換えてアメリカへ送金
頭金を用意するため、円をドルに替え、実際に10万ドルを超える海外送金をしました。
途中で送金先口座を間違えるという失敗もあり、「大金がどこへ行った？」と不安になった実体験も書いています。
④ 物件代以外にいくら必要だった？
米国不動産を購入すると、物件価格以外にもコンサル費用、融資関係費用、レポート費用などさまざまな費用が発生しました。
実際に自分が払った購入時諸費用を記録しています。
→ オープンハウス、アメリカ不動産の諸費用はどのくらいかかるのか？
⑤ 約3,300万円のローンはどう組んだ？
米国不動産なのに、日本でどのように資金を借りたのか。
アイビーネットを利用したローン、頭金、10年間・120回の返済など、実際の契約をもとに記録しています。
⑥ 米国不動産の確定申告、どうすればいい？
購入した年の年末、「アメリカの不動産を持っている場合、確定申告はどうなるのか？」という不安から、当時聞いた内容をまとめた記事です。
⑦ 税理士を使わず、自分でe-Taxに挑戦
実際に確定申告の時期になり、税理士には依頼せず、自分で米国不動産分を申告してみました。
減価償却、金利、固定資産税、保険、修繕、管理費などを集計して申告した時の記録です。
→ オープンハウス米国不動産の確定申告 実際に申告期間になって作業してみた
⑧ そして実際に還付金が決まった
自分で申告した結果、税務署から還付処理の連絡が届きました。
当時の記事では、他の控除・投資等も含めた私自身の申告結果として、還付予定額が約264万円となった経緯を書いています。
→ オープンハウス米国不動産の確定申告 その後どうなったか？ 還付金が確定！？
買った後に分かった「落とし穴」
⑨ 思わぬところに影響が出た
米国不動産を購入し、確定申告も終わった頃、購入前には想像していなかった問題が出てきました。
→ オープンハウス米国不動産、やっぱりあった落とし穴！これから賃貸併用住宅購入を検討している方は注意！
⑩ 日本で住宅ローンを組む時に思わぬ影響が
米国不動産の確定申告で不動産所得がマイナスになることが、日本で新たに住宅ローンを借りる際の審査にどう見られるのか。
実際に銀行の住宅ローン窓口で説明を受け、「こんな影響があるとは購入時には考えていなかった」と感じたことを書いています。
→ オープンハウス アメリカ不動産を購入すると起こる日本での住宅購入リスクやマイナス面について
まとめ｜「米国不動産は儲かる？」への今の答え
2023年、私は約4,700万円でダラス近郊の一戸建てを購入しました。
当初は、
「家賃が入る」
「家賃も上がる」
「不動産価格も上がる」
という期待がありました。
実際には、家賃収入は入っています。
円安も進みました。
確定申告で還付を受けたこともあります。
一方で、
固定資産税、管理費、保険、修繕、HOA、空室、原状回復など、
所有して初めて分かった支出もたくさんありました。
今の私の答えは、
「米国不動産を買えば儲かる、と簡単には言えない。でも実際に買ったからこそ分かったことはものすごく多い」
です。
そして、この投資の本当の結果が分かるのは、
売却した時
だと思っています。
その日まで、このブログで実際の収支をできるだけ正直に記録していきます。
コメント